EE.UU.: Los ganadores, los perdedores y el Estado

por Mark Calabria

Mark A. Calabria es Director de Estudios de Regulaciones Financieras.
La estabilidad de los precios en Washington, DC puede explicarse con una sola palabra: el Estado —aunque de muchas otras maneras aparte de las que usted se imagina. Los precios finalmente son determinados por la oferta y la demanda, y el Estado ha tenido un importante impacto sobre ambos.
El principal determinante de la demanda de vivienda es el ingreso, el cual a su vez está determinado por los empleos. Mientras que el resto del país sufre de una tasa de desempleo de alrededor de 9 por ciento, el área de Washington presenta una tasa de 5,4 por ciento. Los salarios son aproximadamente 9 por ciento más altos en Washington que en el resto de la nación. Lo importante acerca de estos números es el aumento de trabajadores públicos. Mientras que la fuerza laboral civil se ha venido encogiendo desde 2008, el empleo en cargos públicos en Washington ha estado creciendo. Cuando un cuarto de la fuerza laboral trabaja para el Estado, como sucede en el área metropolitana de Washington, sus acciones se vuelven un factor determinante de la demanda de vivienda.

La interacción de la demanda y la oferta es lo que determina los precios. Si Washington fuese Houston, con pocas reglas de zonificación, entonces a pesar de los empleos públicos, los precios probablemente estuviesen cayendo. Es sencillo: con la excepción de los condados periféricos de Virginia, es difícil que haya nueva oferta en el mercado del área metropolitana de Washington. Tanto Houston como Washington tienen alrededor de 5 millones de residentes, aunque en 2010 más de 27.000 permisos para construir vivienda fueron emitidos en Houston, comparados con los aproximadamente 13.000 que se dieron en el área metropolitana de Washington. Esta es una tendencia que se mantuvo todavía más durante la bonanza: en 2006, Houston triplicó la cantidad de permisos de construcción de edificios que emitió Washington.
Aunque las restricciones a la oferta pueden colocar un piso a los precios, estos también crean un verdadero costo de acceso a las viviendas. El precio de venta mediano más reciente para las viviendas en el área metropolitana de Washington está cerca de $300.000, pero solo alrededor de $150.000 en Houston. Esta diferencia no está determinada simplemente por el ingreso, ya que el ingreso mediano de un hogar en el área metropolitana de Washington  es de $56.000 y está ligeramente por encima de aquel de Houston ($54.000). El Índice de Regulación del Uso de Tierras Residenciales de Wharton muestra que Maryland, cuyos condados Prince George y Montgomery constituyen un gran segmento del área metropolitana de Washington, es uno de los estados más regulados en términos del uso de tierra. Virginia se ubica en la mitad del ranking.
Así que a pesar de que el Estado ha sido un estabilizador para Washington en términos de la oferta y la demanda de vivienda, su impacto ha tenido un costo considerable, gran parte del cual ha sido sobrellevado por aquellos con menores ingresos.